Skirtumai tarp ARM ir fiksuoto dydžio hipotekų

Turinys

• Fiksuotų palūkanų hipotekos: lengvai suprantamos
• ARM: pasidalykite rizika su savo skolintoju
• ARM ir fiksuoto tarifo: kuris yra geriausias?
• Fiksuotų palūkanų hipotekos ir ARM pavyzdys

Gavę hipoteką, turite pasirinkti tarp reguliuojamos palūkanų hipotekos (ARM) ir fiksuotos palūkanų paskolos. Pasirinkimas gali turėti reikšmingos įtakos skolinimosi išlaidoms, todėl labai svarbu pasverti už ir prieš.

Pasirinkimas tarp ARM ar fiksuoto dydžio hipotekos priklauso nuo šių esminių savybių:

• Rankos paprastai turi mažesnes pradines mėnesines įmokas. Tačiau mokėjimai gali pasikeisti, o jei jie padidės, jie gali būti neįperkami.
• Fiksuotų palūkanų hipotekos pradėti nuo didesnės palūkanų normos, tačiau palūkanų norma ir mėnesinė įmoka per visą paskolos galiojimo laiką nesikeičia.

Panagrinėkime, kaip veikia šios paskolos ir kaip nustatyti, kas jums yra geriausia.

Fiksuotų palūkanų hipotekos: lengvai suprantamos

Lengviausia pradėti nuo standartinių fiksuotų palūkanų paskolų ir tada išnagrinėti, kaip koreguojamos paskolos veikia kitaip.

• Argumentai už: Fiksuotų palūkanų hipoteka yra saugi. Jūs žinote, kiek mokėsite, ir nerizikuojate dėl šoko.
• Galimi trūkumai: Jūsų norma paprastai yra didesnė nei pradinė ARM norma, todėl jūsų mėnesio įmoka taip pat yra didesnė. Jei palūkanos niekada nesikeičia (arba sumažėja), mokate daugiau už fiksuoto dydžio paskolą.

Nuspėjamumas: Fiksuotų palūkanų paskolos išlaiko tą pačią palūkanų normą visą paskolos galiojimo laiką. Dėl to jūs taip pat išlaikote tą patį mėnesinį mokėjimą (daugiau informacijos žr. Kaip apskaičiuoti mokėjimus). Jei žinote, kad galite sau leisti sumokėti už fiksuoto dydžio paskolą, netikėtumų nebus, nesvarbu, kokios palūkanų normos būtų.

Palūkanų norma: Jūs mokate kainą už tą nuspėjamumą. ARM prasideda šiek tiek mažesne nei fiksuoto palūkanų norma, o visi kiti dalykai yra vienodi. Naudojant Hipotekos bankininkų asociacijos (MBA) palūkanas, 5 metų ARM pradinė norma buvo 4 proc., Palyginti su 4,81 proc. Vidutinių 30 metų fiksuotų palūkanų hipotekomis ir 4,25 proc. 15 metų paskolų atveju.

ARM: pasidalykite rizika su savo skolintoju

Niekas tiksliai nežino, kas bus su palūkanų normomis. Net jei jūs teisingai atspėsite, kuria kryptimi judės (didesnė ar mažesnė), sunku numatyti palūkanų normos pokyčių laiką ir greitį. Reguliuojamos palūkanų normos paskolos leidžia pasidalinti šio neapibrėžtumo rizika su skolintoju. Mainais jūs mokate mažiau - bent jau pirmaisiais metais.

• Argumentai už: ARM paprastai pradedama taikyti mažesne palūkanų norma nei paskolos su fiksuota palūkanų norma. Mažesnis tarifas lemia mažesnį mėnesinį mokėjimą, todėl pinigų srautai tampa lengviau valdomi. Jei tarifai kris, jūsų tarifas gali netgi sumažėti.
• Galimi trūkumai: Jei palūkanų normos padidės, jūsų mėnesinė įmoka gali padidėti. Tokiu atveju gali būti, kad negalėsite sau leisti sumokėti reikalaujamų mokėjimų, arba galų gale sumokėsite daugiau, nei mokėtumėte su fiksuoto dydžio hipoteka.
• Norma, kuri keičiasi: ARM yra palūkanų norma, kuri gali keistis keičiantis ekonomikos normoms.
• Keičiantis tarifams: Jūsų tarifas gali būti fiksuotas vieneriems, trejiems, penkeriems, septyneriems ar daugiau metų. Po to galimi pakeitimai. Pavyzdžiui, taikant 5/1 ARM, norma yra fiksuota penkeriems metams (nurodomas pirmasis skaičius) ir po to gali keistis kasmet (antrasis skaičius).
• Kiek? Skolintojai paprastai nustato jūsų normą pagal populiarų etaloną, pvz., LIBOR. Kai ši norma juda, jūsų paskola seka. Daugeliu atvejų jūsų norma yra lyginamoji norma, pridedant skirtumą (arba papildomą sumą ant etalono viršaus). Jei šiuo metu LIBOR yra 2,5 proc., O paskolos skirtumas yra 2,25 proc., Naujoji palūkanų norma pakoreguos 2,75 proc.
• Didžiųjų ribų koregavimai: Kainos gali nepakisti tiek, kiek pagrindinė etalona, ​​jei jūsų paskolai yra viršutinės ribos. Pavyzdžiui, jei jūsų paskolos viršutinė riba yra 2 proc., Tačiau indeksas padidėja 3 proc., Palūkanų norma padidėtų tik 2 proc. Paskoloms gali būti naudojamos pradinės viršutinės ribos pirmuosius kelerius metus, periodinės viršutinės ribos (kiekvienam metiniam koregavimui) ir maksimalios galiojimo trukmės vertės.

ARM ir fiksuoto tarifo: kuris yra geriausias?

Įvertinkite savo poreikius ir išsirinkite geriausiai jūsų poreikius atitinkančią paskolą. Abi paskolų rūšys turi privalumų ir trūkumų, tačiau, atsižvelgiant į jūsų situaciją, pasirinkimas gali būti aiškus.

Tikrumo poreikis: Jei jūsų biudžetas yra nedidelis ir bet kokie pakeitimai būtų pražūtingi, fiksuoto dydžio paskola yra saugesnis pasirinkimas. Nors mokate daugiau nei pradinį ARM mokėjimą, jūsų nenustebins netikėtumas.

Palūkanų normos prognozės: Vėlgi, sunku numatyti greičio judėjimo kryptį, laiką ir greitį (bet jūs galite teisingai atspėti vieną ar du iš šių trijų). Tai reiškia, kad jei manote, kad palūkanos yra žemos ir jos greičiausiai kils, gali būti prasminga fiksuoti žemą palūkanų normos paskolą. Jei palūkanų normos yra aukštos ir numatoma mažėti, ARM leidžia jūsų kursui nukristi nereikalaujant refinansuoti.

Agresyvus išankstinis apmokėjimas: Jei palūkanų normos smarkiai nepadidės, galite iš anksto sumokėti hipoteką ir sumažinti paskolos likutį naudodami palyginti mažą ARM mėnesio įmoką. Reikšmingi išankstiniai mokėjimai gali suvaldyti būsimų palūkanų normos padidėjimo riziką - turint mažesnį paskolos likutį, palūkanų norma gali būti tiek nesvarbi.

Kiek laiko skolinsitės? Trumpas laikotarpis taip pat gali padaryti ARM patrauklesnius. Pavyzdžiui, jei žinote, kad paskolą laikysite tik šešerius metus, jums gali būti patogu naudoti ARM, kuris koreguojamas po penkerių ar septynerių metų.

Fiksuotų palūkanų hipotekos ir ARM pavyzdys

Kainos gali kilti arba kristi, tačiau labai svarbu suprasti galimą ARM naudojimo riziką. Mažesnė įmoka yra patraukli, tačiau strategija gali atsiliepti, jei normos pakils pakankamai.

Tarkime, kad skolinatės 200 000 USD ir renkatės 5/1 ARM arba 30 metų fiksuoto dydžio hipoteką. Šiame pavyzdyje darome prielaidą, kad normos didėja, o ARM norma padidėja 2 procentais atlikus pirmąjį koregavimą (5 metais). Kursai ir toliau didėja 1 proc. Per metus ateinančius dvejus metus.