Uždirbti pinigų iš investicijų į nekilnojamąjį turtą

Kai reikia užsidirbti pinigų investuojant į nekilnojamąjį turtą, yra tik keletas būdų tai padaryti. Nors sąvokas lengva suprasti, neapsigaukite manydami, kad jas galima lengvai įgyvendinti ir vykdyti. Nekilnojamojo turto pagrindų supratimas gali padėti investuotojams siekti kuo didesnio jų uždarbio. Nekilnojamasis turtas suteikia investuotojams dar vieną portfelio turto klasę, padidina diversifikaciją ir gali tinkamai sumažinti riziką.

Yra trys pagrindiniai būdai, kuriais investuotojai galėtų užsidirbti pinigų iš nekilnojamojo turto:

1. Turto vertės padidėjimas
2. Nuomos pajamos, surinktos nuomojant turtą nuomininkams
3. Pelnas, gautas iš verslo veiklos, kuri priklauso nuo nekilnojamojo turto

Žinoma, visada yra kitų būdų, kaip tiesiogiai ar netiesiogiai pasipelnyti iš investicijų į nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, mokytis specializuotis labiau ezoterinėse srityse, tokiose kaip mokesčių arešto liudijimai. Tačiau trys aukščiau išvardyti elementai sudaro didžiąją dalį pasyvių pajamų ir didžiausių likimų, kurie buvo gauti nekilnojamojo turto pramonėje.

Nekilnojamojo turto turto vertės padidėjimas

Pirma, svarbu suprasti, kad nuosavybės vertės ne visada didėja. Šis turto padidėjimo stygius gali skaudžiai išryškėti tokiais laikotarpiais kaip aštuntojo dešimtmečio pabaiga ir 1990-ųjų pradžia, taip pat 2007–2009 metais, kai žlugo nekilnojamojo turto rinka. Tiesą sakant, daugeliu atvejų nekilnojamojo turto vertės retai pranoksta infliaciją - padidėja nekilnojamasis turtas. vidutinės kainos ekonomikoje.

Pvz., Jei turite 500 000 USD vertės nekilnojamojo turto ir jo infliacija yra 3%, jūsų turtas gali būti parduotas už 515 000 USD (500 000 USD x 1,03%), tačiau nesate turtingesni nei praėjusiais metais. Tai yra, vis tiek galite nusipirkti tą patį kiekį pieno, duonos, sūrio, aliejaus, benzino ir kitų prekių (tiesa, šiais metais sūris gali sumažėti, o benzinas pakils, tačiau jūsų gyvenimo lygis išliktų maždaug nepakitęs). Priežastis ta, kad 15 000 USD pelnas nebuvo tikras. Tai buvo nominali ir neturėjo jokio realaus poveikio, nes padidėjimą lėmė bendra infliacija.

Infliacija ir investicijos į nekilnojamąjį turtą

Kai įvyksta infliacija, doleris turi mažesnę perkamąją galią. Taip atsitinka todėl, kad vyriausybė turi kurti-spausdinti pinigus, kai išleidžia daugiau nei sugeria per mokesčius. Visa kita laikui bėgant yra lygi dolerių vertės praradimas ir vertas mažiau nei buvo praeityje.

Vienas iš būdų, kaip taupiausi nekilnojamojo turto investuotojai gali užsidirbti pinigų nekilnojamojo turto srityje, yra pasinaudoti situacija, kuri, atrodo, susidaro kas kelis dešimtmečius. Jie tai daro, kai prognozuojama, kad infliacija viršys dabartinę ilgalaikių skolų palūkanų normą. Šiais laikais galite rasti žmonių, norinčių lošti, įsigydami nekilnojamojo turto, skolindamiesi pinigų pirkimo finansavimui ir tada laukdami, kol infliacija padidės. .

Infliacijai kylant, šie investuotojai gali sumokėti hipoteką doleriais, kurių vertė yra kur kas mažesnė. Ši situacija reiškia taupančiųjų perėjimą skolininkams. Aštuntajame dešimtmetyje ir devintojo dešimtmečio pradžioje matėte, kaip daugelis nekilnojamojo turto investuotojų uždirba pinigus. Infliacija buvo nekontroliuojama, kol Paulas Volckeris jaunesnysis - Federalinių atsargų prezidentas 1979–1987 m. kontroliuojamas drastiškai didinant palūkanų normas.

Pagal ciklą pakoreguoti viršutinės normos pirkimai

Apgaulė yra pirkti, kai cikliškai pakoreguotos viršutinės palūkanų normos - investicijų į nekilnojamąjį turtą grąžos norma - yra patrauklios. Perkate tada, kai manote, kad yra konkreti priežastis, dėl kurios konkretus nekilnojamasis turtas kada nors bus vertas daugiau, nei rodo vien tik dabartinė viršutinės ribos norma.

Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto vystytojai gali pažvelgti į projektą ar plėtrą, ekonominę situaciją aplink tą projektą ar turto kainą ir nustatyti būsimas nuomos pajamas, kad paremtų dabartinį vertinimą. Priešingu atveju dabartinė vertė gali pasirodyti per brangi, atsižvelgiant į dabartines plėtros aplinkybes. Tačiau kadangi jie supranta ekonomiką, rinkos veiksnius ir vartotojus, šie investuotojai gali pamatyti pelningumą ateityje.

Galbūt matėte, kaip senas baisus viešbutis ant didžiulio žemės sklypo virsta šurmuliuojančiu prekybos centru, kuriame biurų pastatai savininkui išprašo nemažas nuomos kainas. Nesant tų pinigų srautų, grynosios dabartinės vertės, jūs spekuliuojate tam tikru ar kitu laipsniu, nesvarbu, ką sau sakote. Jums reikės arba didelės infliacijos nominalia valiuta, jei pirkimui finansuoti naudojate skolą, kad galėtumėte išgelbėti. Jūs taip pat galite priklausyti nuo kažkokio mažos tikimybės įvykio, kuris pasiteisins jūsų naudai.

Nuoma kaip nekilnojamojo turto investicija

Uždirbti pinigų iš nuomos surinkimo yra taip paprasta, kad kiekvienas šešerių metų vaikas, kada nors žaidęs „Monopoly“ žaidimą, visceraliniu lygmeniu supranta, kaip veikia pagrindai. Jei turite namą, daugiabutį namą, biurų pastatą, viešbutį ar bet kokias kitas investicijas į nekilnojamąjį turtą, galite imti mokestį iš žmonių, kad jie galėtų naudotis turtu ar objektu.

Žinoma, paprastas ir lengvas dalykas nėra tas pats. Jei turite daugiabučių namų ar nuomojamų namų, galite susidurti su viskuo, pradedant sugadintais tualetais ir baigiant nuomininkais, dirbantiems meto laboratorijose.Jei turite striptizo prekybos centrų ar biurų pastatų, jums gali tekti susidurti su verslu, kuris jums išnuomojo bankrotą. Jei turite pramoninius sandėlius, galite patirti aplinkos tyrimus dėl nuomininkų, kurie naudojosi jūsų turtu, veiksmų. Jei turite saugyklų, vagystė gali kelti nerimą. Nuomos nekilnojamojo turto investicijos nėra tokios rūšies, kuria galite susisiekti telefonu ir tikitės, kad viskas bus gerai.

„Cap rate“ naudojimas investicijoms palyginti

Gera žinia ta, kad yra įrankių, kurie palengvina potencialių investicijų į nekilnojamąjį turtą palyginimą. Vienas iš jų, kuris jums taps neįkainojamas uždirbant pinigų iš nekilnojamojo turto, yra specialus finansinis santykis, vadinamas kapitalizacijos norma (viršutinės normos). Viršutinės ribos rodo komercinės investicijos į nekilnojamąjį turtą grąžos normą. Tai pagrįsta grynosiomis pajamomis, kurias gaus turtas.

Jei turtas uždirba 100 000 USD per metus ir parduoda už 1 000 000 USD, uždarbį (100 000 USD) padalytumėte iš kainos etiketės (1 000 000 USD) ir gautumėte 0,1 arba 10%. Tai reiškia, kad turto viršutinė norma yra 10%, arba kad jūs uždirbtumėte tikėtiną 10% savo investicijos, jei už nekilnojamąjį turtą sumokėtumėte tik grynaisiais ir neturėtumėte skolos.

Kaip akcijos galiausiai vertos tik grynosios dabartinės diskontuotų pinigų srautų vertės, nekilnojamasis turtas galiausiai vertas derinio:

• Komunalinė nuosavybė sukuria savo savininką
• Grynieji dabartiniai pinigų srautai, kuriuos jis sukuria, palyginti su sumokėta kaina

Nuomos pajamos kaip saugumo marža

Nuomos pajamos gali būti saugumo riba, apsauganti jus ekonomikos nuosmukio ar žlugimo metu. Tam tikros investicijos į nekilnojamąjį turtą gali būti tinkamesnės šiam tikslui. Nuoma ir nuoma gali būti gana saugios pajamos.

Grįžtant prie mūsų ankstesnių diskusijų apie uždirbti pinigus iš nekilnojamojo turto-biurų pastatų iššūkius galima pateikti vieną pavyzdį. Paprastai šios savybės yra susijusios su ilgomis daugiametėmis nuomos sutartimis. Įsigykite už tinkamą kainą, tinkamu laiku ir su tinkamu nuomininku bei nuomos terminu, ir jūs galėtumėte išplaukti per nekilnojamojo turto žlugimą. Surinktumėte didesnius nei vidutiniai nuomos čekius, kuriuos iš jūsų nuomojančios įmonės turi pateikti vis tiek dėl savo pasirašytos nuomos sutarties, net jei kitur galioja mažesni tarifai. Nepaisant to, neteisingai supraskite, ir jūs galite būti užfiksuotas žemesnėje grąžoje, kai tik rinka atsigaus.

Pinigai iš nekilnojamojo turto verslo operacijų

Galutinis būdas užsidirbti pinigų iš investicijų į nekilnojamąjį turtą apima specialias paslaugas ir verslo veiklą. Jei turite viešbutį, galite parduoti filmus pagal pareikalavimą savo svečiams. Jei turite biurų pastatą, galite užsidirbti pinigų iš automatų ir garažų. Jei turite automobilių plovyklą, galite užsidirbti pinigų iš laiko kontroliuojamų dulkių siurblių.

Šios investicijos beveik visada reikalauja subspecialių žinių. Pavyzdžiui, kai kurie žmonės visą savo karjerą specializuojasi projektuodami, statydami, turėdami ir valdydami plovyklas. Tiems, kurie kyla į savo srities viršūnę ir supranta tam tikros rinkos subtilybes, galimybė užsidirbti gali būti begalinė.

Kitos nekilnojamojo turto investicijų idėjos

Vis dėlto yra ir kitų nekilnojamojo turto investavimo galimybių. Galite investuoti į nekilnojamojo turto investicinius fondus (REIT). Viešai prekiaujami REIT išleidžia akcijas ir jais prekiaujama biržoje, o privačių REIT ar neprekiaujamų REIT nėra jokioje biržoje. Visų rūšių REIT sutelks dėmesį į tam tikrus nekilnojamojo turto rinkos sektorius, tokius kaip slaugos namai ar prekybos centrai. Taip pat yra keletas biržoje prekiaujamų fondų (ETF) ir investicinių fondų, kurie nukreipiami į nekilnojamojo turto investuotoją investuojant į REIT ir kitas investicijas nekilnojamojo turto sektoriuje.